不動産の相続登記は必ずしないといけないか？

〜相続登記義務化・相続人申告登記について解説〜

相続登記義務化と聞いたけれど、何をすればよいかわからない...

こんなお悩みをお持ちではないでしょうか？

このページでは、不動産を相続をした方に向け、相続登記が義務化制度の概要と、実際の義務や罰則は何なのかを、専門用語をかみ砕いて分かりやすく解説していますので、ぜひ参考になさってください。

法律上、不動産には、個々の不動産ごとに登記簿と呼ばれる記録が作られています。登記簿はその不動産の取引に関わる人が、安心して取引に入れるようにする趣旨のもと作成されており、登記簿を閲覧(登記簿謄本を取得)することで、その不動産について、所有者は誰であるか、どんな担保権が付いているか等、権利関係を把握することができます。そして、ある法律原因が発生した際に、登記簿に所有者や担保権者として名前を載せる手続きのことを「登記」といいます。つまり、相続登記とは、相続という法律原因が発生した際に、亡くなった前の所有者の代わりに新たな所有者として登記簿に名前を載せる手続きのことをいいます。(もっと簡単にいうと、相続登記とは、相続が発生した際に行う不動産の名義変更のことです。)

法律上、不動産登記の申請を行うことは、当事者の権利であって、原則として当事者の任意とされています※。しかし、相続登記の申請については、権利を取得した者の義務であるとされています。これは近年問題となっている所有者不明土地問題の解消に向けたもので、当事者の任意である不動産登記制度の例外といえます。そして、この義務化制度のことを、一般的に「相続登記義務化」とよんでいます。

※法律上の義務ではないという意味です。実務上は、不動産登記をしないでいると一定のリスクがあるため、ほぼ必須のものとなります。

相続登記の申請義務については、不動産登記法に次のように定められています。

条文原文のままだと少々分かりづらいので、ポイントに分けてみると次のとおりとなります。

【誰が義務を負うか】

相続により、所有権を取得した者

→不動産の相続人

【いつまでに義務を果たす必要があるか】

自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内

→相続の発生日からでない。不動産の相続人が、①自分のためにその相続の発生があったことを知った、②そのために不動産の所有権。取得したことを知った、①②いずれも満たした日から、3年以内(もっと簡単にいうと、自分が相続人であることと遺産の不動産を取得したことの両方を知った日から3年以内ということです。)

【どんな義務を負うか】

所有権の移転の登記を申請しなければならない

→相続登記を申請する義務

また、この条文には続きがあります。

遺贈とは、遺言書を用いて、死亡をきっかけに指定した者に財産権を移転させる行為のことをいいます。(遺言書に「A土地は、相続人Xに遺贈する」と書いてあるような場合です。)

遺贈と相続は似ていますが、相続は財産を受け継ぐ人が法律で定められているのに対し、遺贈は遺言書で指定した人、つまり相続人だけでなく第三者も財産を受け継ぐことができる点に違いがあります。

話を戻しますが、条文上、遺贈により所有権を取得した者にも、相続登記の申請義務が課せられています。ただ、全ての人に義務があるわけではなく、カッコ書きにあるように、申請義務は遺贈により所有権を取得した相続人に限られます。

上記の通常の義務のほか、遺産分割によって所有権を取得した者についても相続登記の申請義務が生じます。

条文が多く読みづらいですが、これは法定相続分での相続登記がされた後に遺産分割があった場合の話です。ポイントは次のとおりです。

【誰が義務を負うか】

遺産分割により法定相続分を超えて所有権を取得した者

〈例1〉

妻(2/4)、子A(1/4)、子B(1/4)の法定相続分での相続登記がされている場合に、遺産分割により妻が所有権を全て取得することになったとき

→妻は法定相続分である2/4を超えて所有権を取得することになるから、妻は相続登記の申請義務を負う。

〈例2〉

妻(2/4)、子A(1/4)、子B(1/4)の法定相続分での相続登記がされている場合に、遺産分割により、子Aと子Bがそれぞれ1/2の割合で所有権持分を取得することになったとき

→ 子Aと子Bは、法定相続分である1/4を超えて所有権を取得することになるから、子Aと子Bは、それぞれ相続登記の申請義務を負う。

【いつまでに義務を果たす必要があるか】

法定相続分での相続登記がされた後に行われた遺産分割の日から3年以内

【どんな義務を負うか】

所有権の移転の登記を申請しなければならない※

→相続登記を申請する義務

※登記実務上は所有権移転登記に限られず、所有権更正登記とういう手もあります。所有権更正登記によれば、登録免許税を安く抑えられるメリットがあります。

相続により不動産を取得した場合であっても、代位者その他の者の申請又は嘱託により、相続登記がなされたときは、相続登記の申請義務は生じないとされます。

例えば、相続人の一人から相続登記の申請がされた場合には、その相続登記により不動産の所有者(相続人)全員の情報が登記簿に反映されることになりますので、申請者以外の相続人に相続登記申請義務を課さないということです。理由としては、相続登記義務化は、所有者不明土地を解消する趣旨の制度であり、登記簿に所有者の情報が反映された以上は、相続登記を申請していない所有者にあえて相続登記の申請義務を課す必要はないと考えられるからです。

相続登記の申請義務があるにもかかわらず、正当な理由なく、相続登記の申請義務を怠ったときは、１０万円以下の過料(行政上のペナルティ)の適用対象となります。正当な理由てしては、次のようなものがあげられます。

① 相続登記等の申請義務に係る相続について、相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合

② 相続登記等の申請義務に係る相続について、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合

③ 相続登記等の申請義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合

④ 相続登記等の申請義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（平成１３年法律第３１号）第１条第２項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

⑤ 相続登記等の申請義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない

相続登記は、2024年(令和6年)4月1日から義務化されました。義務化された日以降の相続が相続登記の申請義務の対象であることは分かりやすいかと思います。それでは、義務化された日より前(2024年3月31日以前)の相続は、相続登記義務化の対象となるのでしょうか？

相続登記義務化制度がはじまる前の相続についても、相続登記義務化の対象となります。相続登記義務化制度がはじまる前の相続によって所有権を取得した者は、次のいずれか遅い日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないとされています。

①自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日

②相続登記義務化制度の施行日(2024年4月1日)

〈例〉

2020年2月1日に相続が開始した。同年同月3日に自己がその相続における相続人であり、かつ、その相続で不動産の所有権を取得したことを知った。相続登記は未了である。

→知った日である2020年2月3日と義務化開始日である2024年4月1日のうち、いずれか遅い日は2024年4月1日であるから、上記の場合は義務化開始日より相続登記の申請義務を負う。

相続登記義務化は、一定の期間内に相続登記を行わなければならないものですから、相続人の負担となる制度です。相続登記に必要な書類の取得に時間がかかる、相続人間で争いがあり不動産の所有者が決まらないなどの事情から、期間内に義務を果たせないといったこともありえるでしょう。そこで、相続登記義務化制度の開始とともに、相続登記申請義務の代替措置として、相続人申告登記制度がはじまりました。

相続人申告登記とは、相続登記の申請義務を負う者ができる申出のことで、申出を相続登記の申請義務の期間内にすることにより、相続登記の申請義務を果たしたことにすることができる登記の一種です。イメージとしては、相続登記の簡易版というところです。

何らかの事情で期間内に相続登記の申請ができないと考えられる場合は、この相続人申告登記を利用されるといいでしょう。

相続人申告登記は、相続人が複数いる場合であっても、一人の相続人が単独ですることができますが、申請義務を果たしたことにできるのは、申出をした相続人に限られるため注意が必要です。相続人全員について相続人申告登記をしたいときは、各人が相続人申告登記を行う、誰かが代理して行う、いずれかの方法によることになります。

相続人申告登記は、あくまで相続登記の申請義務を果たすための代替措置ですので、所有名義を変更する通常の相続登記とは異なります。相続不動産を売却する際には、通常の相続登記を行い所有名義を変更する必要がありますので、こちらも注意が必要です。

相続登記義務化は、一定の期限内に必要な手続きを完了させる必要がありますので、相続人方にとって大きな負担となる制度です。そして、各手続き、書類の収集や遺産分割には相続人間の連携が必須となってきます。その点、家族仲が円満なご家庭であれば特段問題は生じないですが、疎遠であったり、行方知らずの方がいたりすると、手続きが進められない結果、期限内に間に合わないリスク生じてしまいます。期間内に義務を果たせなければ罰則の対象ですので、精神的にとかなりのプレッシャーになることでしょう。

当事務所では、相続登記義務化に完全対応させる相続登記をサポートいたします。単なる相続登記の代行にとどまらず、疎遠な相続人や行方知れずの相続人へ連絡についてもサポートさせていただいております。迅速、かつ、お客様のご負担を最低限にした手続きのサポートをお約束いたします。また、遺産分割が困難な場合などの相続登記を行うことが難しい場合には、相続人申告登記もサポートしておりますので、相続登記の申請義務履行に向けて安心してご相談いただけます。