相続した土地を売却する前に知るべき税金7つ
～相続した不動産の売却する際に知っておくべき税金とその特例～

相続手続きにおいて、相続した不動産を売却する場面があります。相続手続きの一環だから相続税しか税金がかからないと思われている方がいますが、実はそうではなく、この税金に関する知識が不足していると、思わぬ出費が発生することがあります。

この記事では、相続した不動産を売却する際に知っておくべき税金やその特例について詳しく解説します。
相続した不動産を売却しようと考えている方々に向けて、知っておいてほしい知識を解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

相続手続きにおいて、相続した不動産を売却するケースには、相続税の納税資金を確保する目的で相続した不動産を売却するケース、遺産分割として不動産を売却して現金を分割するケース（換価分割）、遺言において不動産を売却のうえ現金を相続させる旨の指定があるケース（遺産分割方法の指定）など、いくつか存在します。これらの方法をとる場合、発生する税金は相続税だけとは限りません。以下で発生しうる税金について解説していきます。

相続税は、相続財産の総額が基礎控除額を超えた場合のみ課税されます。基礎控除額というのは、相続税における非課税枠のことで、簡単にいうと、この金額までは課税されませんというラインのようなものです。相続した不動産を売却する場合であっても、相続財産の総額が基礎控除額を上回るときは、相続税の課税対象となり、相続税の計算対象から外れるわけではありませんので注意が必要です。さらに、相続した不動産を売却する場合には、上記①~⑥の税金が発生することになります。基礎控除額は具体的に次の計算式によって計算されます。

不動産売買契約書は課税文書に該当するため、取引金額に応じた印紙の貼付が必要です。
貼り忘れや金額に不足があると過怠税が課されることがありますので、注意しましょう。

登録免許税は、相続時と売却時に行う登記（いわゆる不動産の名義変更）にかかる税金です。相続不動産を売却するにあたっては、まず被相続人から相続人への名義変更（相続登記）を行い、次に相続人から不動産の買主への名義変更（売買による所有権移転登記）を行う必要があります。また、相続不動産に抵当権等の担保権の登記が残っている場合には、売買による所有権移転登記の前提として、抵当権抹消登記が必要となります。

一般の取引においては、売買による所有権移転登記にかかる登録免許税は、売主である相続人の負担ではなく不動産の買主の負担となりますので、相続人が負担しなればならない登録免許税は、相続登記と抵当権抹消登記の分となります。また、これらの登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬費用も発生します。報酬費用は、事務所によって算定基準が異なるため一概にいくらであるといえるものではないですが、８万円～15万円程度を見込んでおくとよいでしょう（相続人の数・不動産の個数などによっても金額は異なってきますので、あくまで参考としてください。）。相続登記と抵当権抹消登記の具体的な税率は次のとおりとなります。

不動産を売却し利益が出た場合には、その利益（譲渡所得金額）に対して譲渡所得税、住民税、復興特別所得税の３つの税金が課税されます。不動産の所有期間によっても税率が大きく変わってきますので、相続した不動産を売却する際に考慮する税金としては、一番重要なものといえます。

譲渡所得金額は次の計算式によって計算されます。

【譲渡所得金額の計算式】

売却による収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除※

※相続不動産の場合、空き家の3,000万円特別控除（詳細は後述します。）

 この計算式のうち、取得費や譲渡費用に含められるものは決まっており、それぞれ次のものが該当します。

【取得費】

取得費とは、文字通り、不動産を取得（購入）する際にかかった費用のことです。内訳としては、①不動産の購入代金と②取得するためにかかった付随費用となり、具体的には次のものが該当します。

①不動産の購入代金（購入代金）

②付随費用

・購入手数料（不動産会社への仲介手数料など）

・不動産の購入時に支払った税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）

・土地の造成費や測量費

・司法書士や土地家屋調査士への登記費用

・その他不動産を取得するために発生した費用　など

なお、相続によって不動産を取得した場合には、取得費が不明というケースも多々あります。そのような取得費が不明な場合は、収入金額の５％を概算取得費として計算することが可能です。また、取得費が収入金額の５％に満たない場合も、同様に収入金額の５％を概算取得費用して計算することが可能です。

さらに、取得費については、不動産を相続で取得した場合についての特例があり、一定の要件を満たせば相続税の一部を取得費として計上することが可能です。（詳細は後述します。）

【譲渡費用】

譲渡費用とは、相続した不動産を売却した際に直接かかった費用のことです。具体的には次のものが該当します。

・不動産業者への仲介手数料

・印紙税（相続人が負担した場合）

・土地上の建物を取り壊した場合の建物の解体費用

・契約解除の違約金 など

なお、譲渡費用として認められるものは、売却に直接関係がある費用に限られ、固定資産税や土地の管理費等は含めることができませんので、注意が必要です。

2013年1月1日から2037年12月31日までの間は、東日本大震災の復興のための財源確保を目的とした、復興特別所得税が発生します。復興特別所得税は、一定の税率を所得税の税額に対して上乗せされる形で課税されます。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税（以下まとめて「譲渡所得税」といいます。）は、譲渡所得金額に一定の税率を乗じて計算されます。

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得金額　×　一定の税率

※相続不動産の場合、空き家の3,000万円特別控除（詳細は後述します。）

 この税率は不動産の所有期間によって異なり、具体的に次のとおりとなります。

【所有期間が５年以下の場合】

・所得税：30％

・住民税：９％

・復興特別所得税：0.63%

＜合計税率＞

　39.63%

【所有期間が５年を超える場合】

・所得税：15％

・住民税：５％

・復興特別所得税：0.315%

＜合計税率＞

　20.315%

このように所有期間の長短によって、税率に20％近く差生じるため、売却のタイミングには注意が必要です。なお、相続した不動産を売却する場合、この所有期間の計算においては、被相続人が所有していた期間も合算でき、所有期間は相続人が相続した時からとなるわけではないので、併せて注意が必要です。

毎年1月1日時点の不動産登記簿上の所有者に対して課される税金です。税額は市区町村から発行される納税通知書に記載されます。不動産売却時には、不動産の引渡日を基準に、固定資産税を日割して精算し、引渡日以降については、不動産の買主が負担することが一般的です。そのため、相続した不動産を売却する場合であっても、引渡日の前日までの固定資産税は負担する必要があります。

相続により取得した財産を、相続開始の日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後３年以内に売却した場合には、譲渡所得の特例として「相続税取得費加算の特例」の適用を受けることができます。これは、譲渡した相続財産に係る相続税額の一部を所得税・住民税等における譲渡所得金額の計算上取得費とみなすという特例です（すごく簡単にいうと、一定の期間内に売却すれば、相続税の一部を取得費に計上できるということです。）。この特例を使うことで、譲渡所得金額の圧縮につながり、所得税・住民税等が軽減されるメリットがあります。取得費に加算できる相続税額は、相続人ごとに行い次の計算式によって計算されます。

相続の開始の直前において被相続人の居住用家屋やその敷地であったものを、相続により取得した個人が譲渡（売却）した場合には、その譲渡所得の金額について、居住用財産の譲渡所得の3,000万円（又は2,000万円）特別控除を適用できます。（すごく簡単にいうと、一定の要件を満たす空き家やその敷地を売却すれば、譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できるということです。）

相続手続きにおいて、分けにくい相続財産を売却して、その現金を分割するような場面は実務上多々あります。このような遺産分割を検討する場合、一連の相続手続きで発生する税金を算出したうえで、代償分割など、他にとりうる手段がないかも併せて検討することをおすすめします。安易に換価分割を選択してしまうと、結果として、家庭から外に流出してしまうお金が多くなってしまうなんてことにもつながりかねないからです。

ここまで解説いたしましたが、司法書士は個別具体的な税金に関するご相談には乗ることがことができませんので、相続不動産の売却を検討される場合は、まずは税理士にご相談されることをおすすめします。

当事務所においては、遺産整理の一環として、不動産の売却を代理してサポートさせていただくことが可能です。また、相続税や所得税に強い税理士とタッグを組んでおりますので、当事務所にご相談いただければ専門の税理士をご紹介させていただくこともできます。

司法書士と税理士がタッグを組んで税金リスクを考慮した不動産売却手続きを進めておりますので、相続不動産を売却することを検討されましたら、まずは当事務所にご相談ください。